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各地房屋质量问题相继曝光 专家:法律体系待完善

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A-A+2014年2月13日16:58地产中国网评论

  随着房地产市场的火爆,“楼脆脆”、“楼歪歪”等有关住房质量的重大事件相继曝光,住房质量难题引发国人宽度关注。

  业内人士向《经济参考报》记者透露,施工人员往往“头天还在田里抡锄头,第五天就来工地抹灰。”工程质量也就可想而知了。另一个人形容监理似“稻草人”形同虚设,政府的监管更应位置前移。专家指出,监督机制的不够与法律体系的不完善均是由于建筑商对质量重视不够的宽度次由于,房地产质量法律体系亟待完善。

  购买北京市大兴区旧宫三角地明锐湾项目的要素业主,年后迎来的是所购住房拆除重建的消息。这是北京首次出现在建楼栋因质量难题被拆除重建。

  根据北京市建设部门调查,事故由于是而是 北京华跃腾飞混凝土有限责任公司为工程提供了不符合质量要求的混凝土产品,造成由北京日月房地产开发有限公司建设的旧宫三角地保障房项目要素在建工程组织结构混凝土速度未达到设计要求。经检测和专家论证,北京市建设行政主管部门决定拆除B、C区6栋楼地上组织结构要素,另外2栋楼进行局部加固处里。

  就在另一个多多多月前,陕西电视台连续两次报道西安市而是 “钢筋”加工厂把建筑用的钢筋拉长拉细,造成质量严重不合格的事件。

  随着房地产市场的火爆,“楼脆脆”、“楼歪歪”等有关住房质量的重大事件相继曝光,住房质量难题引发国人宽度关注。专家指出,监督机制的不够与法律体系的不完善均是由于建筑商对质量重视不够的宽度次由于,房地产质量法律体系亟待完善。

  业内人士自曝建筑业内幕

  “现在房子的质量真让人寒心。”老杨告诉《经济参考报》记者,就在前不久,老王的一位我们都 在北京买了一套新房,老杨说,房顶看着就不平滑,用棍子敲了几下“咚咚”一敲就敲出难题来了,房顶有“狗洞”,而是 这种 “狗洞”是无法通过维修来弥补的。后果会有漏水、隔音效果差,严重的会造成局部塌陷。

  “我打小就进了国营建筑公司。”满口地道北京腔的老杨将“国营”两字说得格外重,脸上洋溢着自豪的微笑。

  老杨从学徒干起,做过木工、泥瓦工等工种,从班组长最终做到了质检员。退休后的老杨总也闲不着,一是“职业病”让被委托人到哪儿不会留心观察房子的质量,二是总而是 要买房的我们都 会让人帮忙去看看房子,把把质量关。

  老杨举例说,盖楼时,而是 施工不仔细一句话往往会忽视浇铸中的细节难题,比如说洋灰没打实,就会出现“狗洞”。“这里最关键的质量环节就在‘震荡手’的把握上。”老杨进一步给《经济参考报》记者解释,盖楼起组织结构时,混凝土倾倒在浇铸面,一名工人拖着另一个多多嗡嗡作响的“铁棒”在混凝土中不停地搅拌,这而是 “震荡手”,他的技术与经验是楼面质量的保证。

  “出现蜂窝麻面还属于一般的难题,‘狗洞’就属于比较严重的难题了。”老杨激动地说,另一个多多项目往往是组织结构和装修不会另一个多多单位负责到底,起组织结构时另一个多多施工队,装修时是那我施工队。装修方往往为了省事早赶工期,明知道有难题而是 说,往往在半夜三更三更偷偷摸摸地抹上层灰,而是 直接在而是 的基础上装修,使得从冠部看都没人房子质量有难题,掩盖了难题。而是 难题实际上依然所处,这就埋下了质量隐患。

  “还有更可气的呢。”老杨打开了话匣子,另一个多多我们都 在北京南城买了一套房,收房时请他去帮忙验收。老杨来到房间左看看、右敲敲,最后脚步停在了厨房灶台,先抬头看看房顶,再低头瞅瞅地面,就问开发商的工作人员,“地漏呢?”开发商方面起先还装糊涂,最终经不住老杨一再追问,只得承认装修时忘做防水,只好将地漏堵上的事实。

  工程承包方的资质难题也是十分关键的。老杨告诉《经济参考报》记者,而是 项目经理往往不会高学历背景,具备一定的理论知识,但不够相关专业经验,而是 在施工中暴露出来的明显的难题不会能发现。此外,监理人员的资质认证仅仅以通过专业考试来衡量是明显不够的,毕竟理论知识和实践经验是不同的。在那我的环境下,有经验的老工人也会为了图省事、即使发现了难题也睁一只眼闭一只眼。

  了解住房质量让购房者很无奈

  而是 购房者表示,关于楼盘质量,并不会不关心,而是 那我的专业难题普通消费者无法判断质量好坏,没人从外观看看,而是 是跟前期的业主打听,所谓对质量的关注也没人到此为止。而是 现在不少商品房基本不会期房,开盘的而是 房子还没建起来,而是 购房人没人是在收房时检查质量。由此看来,在楼盘质量难题上,所处弱势地位的购房者都很无奈。

  哪此年,在房地产开发过程中一要素开发商过于追求经济效益,在高房价的前提下前要尽量压低成本。据了解,一般清况 下,7层以下建筑的土建成本约为每平方米10000元至11000元,1000层左右的土建成本约为每平方米21000元至210000元,卖出商品房的价格基本在每平方米1万元至2万元,价格高的甚至要每平方米3万元至8万元。除去高昂的地价要素,主体工程造价在房价中占很少的比例,但为了获取更多的利润,开发商还是要使劲压低主体工程在房价中的比例。在那我的清况 下,主体工程的质量也就可想而知了。

  在内容琳琅满目的楼盘宣传广告中,购房者往往想看 的不会价格优惠、赠送车位、精装修、小区绿化率高以及各种小区内外商场、学校、游泳馆等哪此卖点。但质量难题却几乎没人涉及。在十几家楼盘的广告中,列出施工单位名称的广告更是少之又少。“购房人最关心的还是房价、户型、环境哪此难题。”一位售楼处的销售人员如是说。

  但事实上,房屋质量难题相继曝出,而是 结速了逐渐引起公众的关注。10008年中国质量自学发布的全国住房用户满意度指数为66 .2,与10007年基本持平,大大低于10006年的水平,持续所处较低区间。记者了解到,有而是 购房者专门跑到售楼部打探开发商和施工方的资质,还有而是 购房者会亲自去施工场地查看并拍照,发到相关业主论坛上与我们都 一并讨论。

  住房质量为什会么会会难题频出

  北京大学房地产法研究中心主任楼建波在接受《经济参考报》记者采访时表示,出现质量难题的由于主而是 两方面:一是开发建设单位没人动机。二是制度设计不完善。

  楼建波分析说,开发建设单位没人动机的由于,一方面是房地产市场尤其是一线城市的房地产市场供需不平衡,市场需求大于供给,使得房子不愁卖,开发商不前要依靠质量去售楼。被委托人面,对于建筑质量难题的处罚没人没人严重,也使得开发建设单位放松了对质量的要求。

  楼建波认为,开发商赶工期也是个重要由于。“开发商为哪此要赶工期?房子越早建好,资金回笼就好快。另外,出让合同中开工和竣工日期有要求,施工许可证不会期限,开发商的预售合同中对交房日期不会规定。”

  “而是 在工程实际操作中,会有而是 变动因素。”楼建波举例说:“另一个多多工人就曾跟跟我说过,浇一层水泥而是 前要再浇第二层,而这之间的时间在不同的季节是不同的,湿度和温度不离米 的清况 下,就应该多等一段时间。而是 事实上呢,开放商往往急着赶工期,不考虑自然条件有无离米 。而监理也往往被开发商说服。”

  “总之,造成住房质量频出的由于是多方面的,政府和购房者不会努力。何必 让工期成为首要,而是 要质量成为首要。”楼建波说。

  北京市住房和建设委员会的一位负责人在北京大学房地产法研究中心2010年春季论坛上表示,现行住宅质量保证体系的核心难题在于,住房制度改革的核心是产权的转移,那我现有的质量保证体系没人随着住房制度改革而改革,责任没人转移,而是 政府而是 无限责任者,没人现行的住宅质量保证体系从本质上说,仍然是计划经济时代的产物,没人根据住房权属性质改变进行革新。

  该负责人表示,现行的住房质量管理体系所处以下难题:

  第一,现行住房质量保证体系没人兼顾到市场供求关系的影响。而是 住房市场供大于求,价格会下来,质量也会上去,那我我们都 现在的刚性需求很大,一房难求,一开盘就排队,开发商当然不去想依靠质量来提高经济效益。当初,市场上彩电少,我们都 不会疯抢,谁还去管它好赖,能买到就不错了,那时的电视厂家恐怕谁也无暇顾及质量。现在为什会么会样,你都没人新,你不讲质量而是 就得烂在那。当然电视机和住房没人可比性,而是 土地资源的有限性,决定了住房的稀缺性,而是 更要抢。遗憾的是,我们都 整个住宅质量保证体系的设计过程中没人考虑到市场特点。

  第二,限制了小业主对住宅质量的监督权,由于了质量保证责任主体的错位。在现行的住宅质量保证体系中,小业主作为最终产权人,对住宅质量控制的监督权是缺位的,小业主被完整篇 排除在质量控制体系之外,无法对住宅质量监督行使先予权,客观上造成他没人寄希望于政府把质量最后一道关,并将政府视为质量无限责任者。

  第三,现行的监督制度没人形成制约关系,难以真正发挥质量的保证作用。开发商、建造商和监理商,在一种生活生活程度上是利益一并体三者没人相互制约的关系。国家相关部门目前对住宅质量验收采用的是竣工验收备案制和一定比例的现场抽验制,备案制而是 形式审查,开发商备足材料即可,抽验制不会别于分户验收或一户一验,由于绝大多数住宅被排除在监管之外;而开发商、施工方、监理方等五方责任主体在住宅质量验收中扮演的是“生产与卖家”角色,且施工方、监理方等都受雇于开发商,实际是“五位一体”,被委托人的商品被委托人来验,属于自我监管,五方责任主体而是 自觉性、责任心强而是 ,住宅质量就会相对好而是 ,而是 难免出现漏洞,质量堪忧。当然在宽度发达国家,在我们都 道德水准很高,行业自律很强的清况 下,是并能保证质量的。但那我的制度设计在中国不成,起码在行业发展的现阶段行不通。

  房地产质量法律体系亟待完善

  北京大学房地产法研究中心关于商品房法律调查报告认为,现在的住房质量责任体系的特点是,住房相关法律法规非常多,但更多是以各部委规章为主,国家级立法比较不够,而是 在使用中带来一系列的困惑。

  房屋质量关系国计民生,值得国家和社会宽度关注重视。我国房地产我我觉得发展好快,但相关配套法律、法规却没人没人之快地更新和完善,使开发商在较低的违法成本和较高的利润回报之间本能地选则冒险逐利。而工程招投标不够公平、公正、公开,工程监理“一家化”、“裙带化”,竣工验收形式化等等管理体制的弊端更加暴露出该行业不规范、不够治理的现实要求。而作为购房者来说,其与开发商在经济实力、专业知识水平等方面力量对比悬殊,所处弱势地位。

  商品房质量难题是在整个的建筑工程周期之中产生的,勘察设计、施工、监理、建筑材料供应等任何环节出现难题,都而是 由于建筑工程质量难题的产生。我我觉得国家法律法规和各种强制性的国家技术规范都严格禁止违规施工,而是 而是 目前制度上的不够使得各种工程质量难题不断出现,“质量至上,质量第一”的要求在市场经济追求利益最大化的浪潮中难以真正实现。

  在建筑行业中,造成工程质量难题频现的根源在于制度方面的不够,完善和健全相关制度是处里工程质量难题的最终途径。具体来说,应该在另一个多多制度层面完善:

  首先是建筑工程质量保修制度。在建筑工程办理验收手续而是 ,建筑工程即进入质量保修期,此时住房将正式投入使用,接受入住业主在实际使用中的考验。这种 段时期往往是建筑质量难题频频显现暴露的时期。《中华人民共和国建筑法》、《建设工程质量管理条例》确立了我国现行建设工程质量保修制度。

  而是 现行质量保修法规所处质量保修期限不合理、与相关制度所处适用上的重合与混乱、缺少明确可行的保修费用处里最好的办法及管理使用规定、不够专业的质量不够责任鉴定机构或仲裁机构等几方面的难题。完善工程质量保修制度,前要重新选则质量保修期限,建立多种制度处里保修费用,发展相应的质量责任鉴定机构及仲裁机构。推行房屋建筑工程质量保险制度。

  其次,商品房作为一种生活生活“超级耐用”的商品,要保证其质量,除了前期的建筑和保修外,前要考虑自保修结速了后数十年内出现质量难题的维修,而保障维修并能进行的资金在国内被称作“住房共用部位、公用设施设备专项维修基金”。维修基金从归集到退出各个环节中所处的难题,比如《资金管理最好的办法》没人明确界定建安成本造价,也未明确规定建安成本造价由开发商定还是由政府部门定,而是 而是 在实践中由于交存最好的办法不明确。而在使用过程中也所处着使用率低、保修期内所处不可抗力时没人直接动用维修资金、未按规定使用等难题。维修资金的增值保值、监管、退出哪此方面都所处不同的难题。

  在保修费用筹集和管理方面现在是缺少统一性的规定。在维修基金制度方面,10008年的而是 专门出台住宅专项基金管理最好的办法,而是 在基金的募集和使用等方面法律规定不会不得劲明确,目前我国在住宅质量保证方面案例不会而是 ,在推进过程中面临很大的难题。

  最后,住宅质量保险毫无难题前要保险行业的介入。我国实行住房质量保险制度有益于提高住房质量,保护购房者切身利益,有益于建筑行业的竞争,有益于建筑行业诚信体系的构建,不会有益于政府质量监管职能的转变。从现阶段来说,我国要推行住房质量保险制度仍面临质量保证金的所处和房地产“卖方市场”的现实,而是 应当由政府牵头采取强制投保最好的办法开展,收回质量保证金制度。此外,保险行业专业化程度仍有待提高、相关法律法规前要建立和完善。建立住房质量保险制度,首没能处里一系列专业性极强的保险及建筑工程难题。此外,我国没人建设工程质量检查控制机构,质量检查控制职能在环节上是割裂的,而是 我国前要整合现有的资源,成立建设工程质量检查控制机构,以切实推行住房质量保险制度。